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INVESTISSEMENT IMMOBILIER : Les 2 pièges classiques à éviter et les 2 bests practices à mettre en place.

Pour gagner, il faut prendre des risques. Les perdants prennent des risques rapidement, les gagnants prennent des risques intelligemment !

La semaine dernière je vous ai présenté les différents choix qui s’offraient à vous si vous souhaitiez investir dans l’immobilier. Cette semaine je vous livre mes réflexions et conseils pour vous lancer en toute sérénité.

Les 2 pièges réguliers à éviter.

  • Sur-estimer la liquidité des parts de SCPI.

Si tu hésites entre la SCPI et l’achat d’un bien immobilier, un piège très commun est de penser que les parts de SCPI sont plus liquides que l’achat d’un bien. En effet, si un achat immobilier implique des frais fixes de 7% à 8 % (les frais de transaction et les frais de notaire), l’achat de parts de SCPI impliquent aussi des frais fixes entre 8% et 10%. L’investissement SCPI nécessite donc aussi un engagement dans le temps pour rentabiliser ces frais, ce qui limite la liquidité de ce support.

Cet argument est encore plus vrai pour les parts de SCPI fiscale car les avantages fiscaux impliquent de louer les biens pendant une période minimum de 6, 9 ou 12 ans. Tu devras donc conserver tes parts un certain nombre d’années pour bénéficier des avantages fiscaux.

  • Sous-estimer la fiscalité.

Que ce soient les dividendes versés par une SCPI ou les loyers versés par un locataire, ces rentrées d’argent sont des revenus fonciers qu’il faut évidemment déclarer. Bien qu’il existe certains montages pouvant être plus avantageux en fonction du profil fiscal de chacun, les revenus fonciers sont généralement taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

D’autre part, ces investissements étant des résidences secondaires, ils sont assujettis à la taxe sur la plus-value en cas de revente.

Je conseille donc de faire un point sur ta situation fiscale pour adapter le compromis de vente.

Mes recommandations si tu as un profil « SCPI ».

Surveille bien la politique d’investissement d’une SCPI avant d’y investir, surtout si son portefeuille se compose de nombreux bureaux.

En effet, le confinement a été une période de test – réussie – pour le télétravail. Lors d’une discussion sur le télétravail il y a quelques jours, tous les dirigeants me disaient qu’ils mettaient en place plus de télétravail pour leurs employés. Certains des dirigeants vont donc réagencer leurs locaux différemment mais les autres vont rendre une partie de leurs locaux. Cette décision est déjà officielle pour des groupes tel que Peugeot, nul doute que d’autres suivront. Pour les SCPI, c’est donc une baisse des loyers et donc de leur rentabilité.

Mes recommandations si tu as un profil « investisseur locatif « .

Si tu optes pour l’achat d’un bien immobilier, tu devras faire attention à la loi de l’offre et demande. Actuellement, nous sommes au cœur d’une période d’observation entre acheteurs et vendeurs. Les biens en vente sont toujours là mais les acheteurs hésitent. Selon un sondage Opinion Way*, 79% des acquéreurs maintiennent leur projet mais 41% envisagent de le retarder un peu. C’est-à-dire qu’il y a seulement 38% « d’acheteurs actifs » sur le marché en ce moment-même. L’offre et la demande est donc complétement bouleversé, le rapport de force entre acquéreurs et vendeurs est favorable aux acquéreurs.

Mais attention, cette période va surement être de courte durée car dès que les premiers « acheteurs actifs » s’engageront dans un compromis, la réserve importante « d’acheteurs indécis » se lancera à son tour et cela risque de sonner le retour d’une hausse des prix.

Pour résumé, la SCPI s’adresse plutôt à quelqu’un qui souhaite investir peu d’argent et/ou peu de temps dans son projet.

L’achat d’un bien immobilier demande un investissement financier et temps plus important, mais il offre une meilleure opportunité de gains. En effet, un projet d’achat bien conduit permet d’acheter au meilleur prix et en tout sérénité.

Pour aller encore plus loin sur ce sujet, je t’encourage à aller voir les solutions VENI, VIDI et VICI qui t’aident à réaliser ton projet d’achat.

Bonne fin de semaine,

Alban

*Méthodologie : sondage Opinion Way pour Egide Informatique (filiale du groupe DL Software et éditeur de logiciels dédiés à la gestion de parcs immobiliers), réalisé par questionnaire auto-administré en ligne du 29 au 24 avril 2020 auprès d’un échantillon de 1027 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus, constitué selon les méthodes des quotas, au regard des critères de sexe, d’âge, de catégorie socioprofessionnelle, de catégorie d’agglomération et de région de résidence.

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Alban

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